01
临街三铺
士多、糖水、问询台先开。人从这里进村，也从这里把东西带走。
01 · 判断
最值得押的一件事
三溪不缺店。缺的是一个门口，把宗祠、侨房、手作和远洋城的家庭，收成同一天下午。
公开报道里，村内商户在七十余家到近百家之间，餐饮约占一半。侨房出租率超过九成。再开一家私房菜，租金也许有，文化聚集不会发生。
02
庭院与二期
咖啡接树荫，一桌菜讲一件侨房的事。让人从打卡变成停留。
03
名单招商
六个席位先请。招不满就空着，不降标准把铺填满。
动线 · 一个下午
进门，坐下，做一件事，带走一件东西
人不是来逛商场。从临街楔形进门，在树下停半日，关门前带走一件能说出产地的东西。
问询台在楔形铺。只回答三件事：今天能做什么、下一场课在哪、哪家店值得走过去。
糖水或茶，客单 25–45 元。人先停下来，后面的课和手信才有人看。
二层工位上一堂植物染或香云纱。周末庭院摆 8–12 个摊，不和街道庙会抢同一天。
正餐只有 C 厅一桌。D 厅只做咖啡和烘焙。两顿正餐不会同时出现。
士多卖能寄走、能报出产地的东西。全场 21:30 收档。
02 · 和村里已有的地方分工
各做各的，门户负责串起来
| 已有场所 | 继续做 | 下街 27 号做 |
|---|---|---|
| 梁氏宗祠 | 展览主场，年均三十余场 | 看完展来坐下，报名下一场写生 |
| 康公庙一侧 | 庙前糖水与日常烟火 | 卖能寄走的手信和课程券，不复制货盘 |
| 下街文旅驿站 | 旅游咨询与集散 | 若步行很近，问询台只做深度预约 |
| 侨房散铺 | 私房菜、书屋、香云纱 | 把第一次来的人送到这些店 |
| 中秋庙会 | 街道主活动 | 分会场：灯、手作、夜谈 |
文化聚集是这些店在一个门口被看见、被预约、被一起传播。不是把它们都搬进这一栋楼。
03 · 地块
室内 955.22 平方米
面积来自图纸《三溪下街27号 平面图（新）》，比例 1:100。庭院和大树的平方米图纸没有标注，开业前实测。电房不出租。
223㎡一期，两层，先开
732㎡二期，三层，锚店之后
35%餐饮面积上限，约 334㎡
| 位置 | 面积 | 空间 |
|---|---|---|
| 一期首层 | 115.00㎡ | 三开间。面宽轴距 14 米，进深 8 米。③号铺被斜边切成楔形。 |
| 一期二层 | 108.00㎡ | 图注④至⑦，拆四个工位。 |
| 二期首层 | 350.00㎡ | C、D 两厅。面宽 23.1 米。 |
| 二期二层 | 199.04㎡ | 从图纸看，主要叠在 D 厅一侧。结构师现场确认。 |
| 二期三层 | 183.18㎡ | 安静层。21:30 收档。 |
04 · 每一间铺
只干一件事
| 铺位 | 请进来的人 | 怎么收 |
|---|---|---|
| ① 三溪士多 | 饼点、凉茶、能讲出处的手信 | 联营或扣点 |
| ② 糖水与茶 | 钵仔糕、凉茶、一壶茶。客单 25–45 元 | 保底与扣点孰高 |
| ③ 问询台 | 地图、预约、十二件手信。全园唯一自营柜台 | 运营方自营 |
| ④–⑦ 工位 | 植物染、香云纱、珐琅、影像。每月一位传承人 | 低保底 + 课程分成 |
| D 厅 | 榕下咖啡与烘焙，外摆只在消防通道之外 | 保底与扣点孰高 |
| C 厅 | 三溪一桌。午市简餐，晚市家庭小桌，周末长桌可让给墟 | 只此一家正餐 |
| 二层 | 侨房写生、植物染一日课、儿童体适能。不做学校 | 出租，聚集场所另验消防 |
| 三层 | 茶会、小型分享、设计师驻留 | 包场费 + 低保底 |
| 庭院 | 日间咖啡外摆。每月两个周末、每次 8–12 个墟位 | 面积待实测 |
单铺平方米按隔墙实测写进租约。115㎡ 是三间合计，③是楔形，不能按三等分。
业态比例写进招商原则：餐饮 35%，手作与非遗 20%，美育与策展 20%，零售与问询 15%，社区技能（理发或花艺，两选一）10%。社区技能可以空着。
05 · 定向招商
先请这六个席位
- 1饼家或凉茶主理人
能讲原料从哪来。可做士多供货，或接②号铺。 - 2独立咖啡与烘焙
接受庭院外摆，21:30 收档。锚在 D 厅。 - 3一位在册传承人
香云纱、植物染、刺绣、蜡染、珐琅、粤剧妆造，择一。每月固定四天。 - 4体适能或瑜伽
有教练资质。不承诺学科成绩。放二层。 - 5设计师或影像作者
用作品换三个月工位，第四个月起付保底。 - 6问询与十二件手信
运营方自己做。这是客流和预约的数据入口。
若集体资产必须公开招租，调性写进公告：业态、主理人经验、禁入清单。意向商户提前把材料准备好，按程序来投。
租期建议三年。装修期两个月，从消防合格或约定开业日起租，最迟不晚于交铺后第 90 天。餐饮扣点 8%，零售 6%。外立面用园区一套。连续 60 天未营业可收回。收回条款由双方律师审过再生效。
06 · 收益
租金是情景，不是成交价
公开渠道没有三溪铺位的成交租金。下表是满租年保底的三档假设。第 30 天用经联社近 12 个月的十份合同替换。若真实成交低于保守档，改为低租金换课程和内容，不硬抬单价。
20.6 万第一年 · 一期八成 · 中性估算
25.7 万一期满租 · 223㎡ · 中性估算
89.5 万全园满租 · 二期触发后才谈
| 空间 | ㎡ | 保守 | 中性 | 进取 |
|---|---|---|---|---|
| 一期首层 | 115.00 | 80 | 130 | 180 |
| 一期二层 | 108.00 | 40 | 60 | 85 |
| 二期首层 | 350.00 | 60 | 100 | 140 |
| 二期二层 | 199.04 | 35 | 50 | 70 |
| 二期三层 | 183.18 | 30 | 45 | 65 |
单位：元/㎡·月。上表是全园都租出以后的谈判档。第一年不按这张表收钱。
第一年只开一期。中性档满租约 2.14 万/月：首层 115㎡ × 130，二层 108㎡ × 60，一年约 25.7 万；按八成出租约 20.6 万。全园中性满租约 89.5 万、八成约 72 万，要等三件事同时具备才拿来谈：D 厅锚店框架、消防书面意见、一期三铺开门满 30 天。
超额扣点第一年按 0 计。中性档下，二期首层月营业额要超过约 44 万，才会出现超出保底的扣点。开业前不假设能超过。
另外三笔单独记账，不并进租金承诺：庭院墟位首年有效月份约 10 万；课程服务费按工位课程额的 15%，有课才有；问询手信十二个 SKU，没有柜台计数之前不写销售目标。中秋和春节若做分会场，单场净收益按 3–8 万估算，与街道活动冲突则本场取消。
改造先做一期公用部分，约 80–120 万：消防、卫生间、门头、地面导视，铺内由商户自装。全园一次装完约 350–500 万。D 厅框架和消防意见同时具备之前，不花这笔钱。
07 · 九十天
先过闸，再装修
0 – 30 天救命
产权、用途、消防、树木，四道闸出书面结论。用十份真实租约重做租金表。任一红线不过，书面暂停。
31 – 60 天造血
士多、糖水、问询三份意向书，覆盖一期首层 115㎡。四个工位发出邀请。意向书不承诺未过闸的开业日。
61 – 90 天开门
门头与导视定稿，十二件手信打样。一期施工图可招标。二期只留一家咖啡或食堂的框架。定下第一次庭院墟的日期，避开主入口围挡最紧的周末。
二期全园装修超过 90 天。90 天内不承诺二期开业。东区微改造公开口径：主入口片区预计 2026 年 12 月完成，全村预计 2027 年 4 月基本完工。工期以街道通知为准。
08 · 合作
主推招商陪跑，不包租
用途和招租程序还没闭合。包租会把红线背到运营方身上。判断费和招商结果分开。业主的改造支出，发生在决定开工之后。
A · 判断
咨询
6.8 万
正式汇报一次，招租条件稿，租金校准表，两场商户工作坊。村里自己有人去谈。
B · 主推
陪跑
12 万启动
之后 2.8 万 / 月 × 6
六个席位谈判、招商活页、门头导视、问询货盘、月度复盘。招成另计半个月租金，由谁支付签约前写明。
C · 之后
联营
月费 1.2 万
+ 手信与课程 15%
自营问询台。产权、消防、锚店框架都书面通过，并且每月能对账，再从 B 升到 C。
09 · 开工之前
四道闸，过了才签约
本周要三份材料：产权证、用途证明、十份近期租约。三份一期意向书到达之后，只为 223㎡ 出施工图。二期继续停在框架阶段。
方案依据下街 27 号平面图、三溪村公开报道，以及康公庙、梁氏宗祠等既有方案的分工。租金、造价、营业额、回本期都是估算。商户数量各稿不一致，以村内最新台账为准。本页不对外收录。